Branchering detailhandel via overeenkomst en splitsingsakte

Posted on Posted in Nieuws

Bij de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra is nogal eens behoefte aan regels voor het soort winkels dat zich mag vestigen. Het bestemmingsplan biedt dan mogelijkheden, maar ook privaatrechtelijk zijn er mogelijkheden. Te denken valt aan een regeling in koop- en huurovereenkomsten eventueel gecombineerd met een regeling in de splitsingsakte. Wat zijn de mogelijkheden en hoe rechtszeker is dat?

Op de hierboven gestelde vragen ga ik in naar aanleiding van een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. Daar ging het om winkeliers die verenigd waren in een VvE. Zij maakten afspraken met een ontwikkelaar, de gemeente en de woningstichting over de ontwikkeling van een nieuw nabijgelegen winkelcentrum met woonruimten. Het uitgangspunt daarbij was dat het branchepatroon van het huidige winkelcentrum ook in het nieuwe winkelcentrum zou worden aangehouden. Om dit af te kunnen dwingen zijn onder meer afspraken gemaakt over het gebruik van de diverse winkelunits. Zo waren twee units bestemd voor twee supermarkten en een unit voor een winkel in dierbenodigdheden.

Dit soort afspraken kunnen worden neergelegd in koop- en huurovereenkomsten en in de splitsingsakte en de daarbij horende stukken. Vaak komen deze afspraken er op neer dat een winkelunit voor een bepaalde periode alleen maar mag worden gebruikt voor een bepaald soort detailhandel, zoals een bakker, slager of supermarkt. Wanneer de eigenaar of huurder zich niet aan deze beperking houdt loopt hij het risico dat hij een contractuele boete moet betalen, eventuele schade van andere ondernemers of de eigenaar moet vergoeden of zelfs het gebruik moet staken. Als het om verhuur van een winkelunit gaat dan kan de huurovereenkomst in principe worden beëindigd wanneer de huurder zich niet aan de overeengekomen bestemming houdt.

In de situatie waar de Rechtbank Amsterdam over oordeelde waren dit soort afspraken ook gemaakt. Zowel in koop- en huurovereenkomsten als in de splitsingsakte. Onderwerp van het geschil was een winkelunit dat al sinds de oplevering leeg stond. Deze unit was bestemd voor een winkel in dierbenodigdheden en voer. De naastgelegen unit werd gebruikt door een bakkerij die zijn assortiment wilde uitbreiden in de leegstaande unit. Aangezien bij de splitsing was bepaald dat in deze unit alleen een winkel voor dierbenodigdheden mocht komen was hiervoor toestemming nodig van de VvE.

Na een positief advies van de brancheadviescommissie werd deze toestemming door de VvE geweigerd. Uit de notulen van de vergadering blijkt dat daarbij van belang was dat diverse winkeliers in het winkelcentrum de randen van het toelaatbare opzochten en dat de aanwezige supermarkten vreesden dat een soort nieuwe supermark zou ontstaan. De Rechtbank Amsterdam heeft het besluit van de VvE vernietigd. Daarbij was van belang dat de winkelunit al ruim twee jaar leeg stond en voldoende aannemelijk was gemaakt dat de ruimte niet kon worden verhuurd aan een winkel voor dierbenodigdheden. Bovendien was het mogelijk om voorwaarden aan de toestemming te verbinden om zo tegemoet te komen aan het vertrouwen dat de overige winkeliers mochten ontlenen aan de gemaakte afspraken over branchering in het winkelcentrum.

Deze uitspraak laat zien dat het maken van afspraken in de splitsingsakte nooit volledig kan voorkomen dat daar in de toekomst een uitzondering op moet worden gemaakt. Datzelfde geldt voor een detailhandelsbestemming die wordt neergelegd in een huurovereenkomst. In beide gevallen kan onder bijzondere omstandigheden worden afgeweken van de overeengekomen bestemming. Daarvoor is echter altijd toestemming nodig van de VvE en/ of de verhuurder. Wanneer deze toestemming wordt geweigerd kan de rechter onder bepaalde omstandigheden alsnog toestemming geven. Voor een VvE en/ of verhuurder is het van groot belang om ervoor te zorgen dat hij zoveel mogelijk grip houdt op de bestemming van de winkelunits. Daarvoor is het van belang  om de gemaakte afspraken slim vast te leggen. In veel gevallen is het ook verstandig om een detailhandelsvisie ten grondslag te leggen aan de te maken afspraken. Zo’n visie bepaalt namelijk voor een groot deel de verwachtingen die winkeliers, eigenaren en verhuurder(s) hebben bij de brancheringsafspraken.

Wilt u weten welke mogelijkheden er zijn om grip te houden op de bestemming van winkelunits? Door brancheringsregels op te nemen in overeenkomsten of splitsingsakten? Of hoe de motivering van dergelijke keuzes eruit kan zien? Neem gerust contact op, want Raadsio+ geeft de oplossing.

Martijn van Geilswijk
martijn@raadsio.nl
06 – 24532711

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *